Аренда недвижимости в Китае

ХУ ЦЗЯНЬМИН, адвокат, кандидат юридических наук (Институт государства и права РАН), партнер пекинской юридической фирмы «Чжунцзы»

 

Прецедент:

 

    Филиал иностранной компании (Сторона А), открывая бизнес в Китае, 1 марта 2007 г. заключил с одной из риэлтерских фирм Пекина (Сторона Б) договор аренды, в соответствии с которым снял комнату №1101 в офисном комплексе, собственником которого является эта фирма. Срок аренды – один год. В период действия договора арендованное помещение было перепланировано и переоборудовано. По истечении срока договор не был продлен. Так как перепланировка помещения была произведена без согласия Стороны Б, она обратилась к Стороне А с требованием вернуть помещению первоначальный вид или выплатить соответствующую компенсацию, но Сторона А ответила отказом.

 

    В данном деле Сторона А фигурирует в качестве арендатора, Сторона Б – арендодателя. Китайское законодательство наделяет арендатора правом производить улучшение объекта аренды и его дополнительное оборудование с согласия арендодателя. Отсутствие такого согласия является законным основанием для требования вернуть помещению первоначальный вид или выплатить компенсацию. Поэтому в данной ситуации Сторона А обязана, в соответствии с требованием Стороны Б, вернуть арендованному помещению первоначальный вид или выплатить компенсацию.

 

Юрист Ху рассказывает о законе

Форма договора аренды

 

    Как правило, договор аренды заключается в письменной форме. Соблюдение письменной формы необходимо, по крайней мере, в случае, когда срок аренды превышает 6 месяцев. При несоблюдении формы договор считается заключенным на неопределенный срок. Если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока договора и арендодатель против этого не возражает, договор остается в силе и считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

 

Срок аренды

 

    Срок аренды устанавливается по соглашению сторон. В случае, когда в договоре срок не согласован или существует неясность относительно срока и он не может быть определен исходя из условий договора или распространенной практики, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Вместе с тем, согласованный сторонами срок аренды не должен превышать 20 лет; на время, превышающее данный максимум, договор считается недействительным.

 

Обязанности арендодателя

 

    После подписания договора арендодатель обязан:

 

а) передать арендатору объект аренды на согласованных условиях и на протяжении срока аренды поддерживать помещение в состоянии, пригодном для использования его по назначению;

 

б) в случае решения о продаже объекта аренды предупредить арендатора об этом в разумный срок до того, как состоится продажа; арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на приобретение арендованного помещения. Преимущественное право следует понимать так: при предложении одинаковых условий продажи разными лицами предпочтение отдается прежнему арендатору.

 

Обязанности арендатора

 

    Арендатор обязан использовать объект аренды в соответствии с предусмотренными договором условиями. Если в договоре существует неясность относительно порядка использования объекта аренды и он не может быть определен исходя из условий договора или распространенной практики, объект используется по назначению.

 

    Если объект аренды претерпел повреждения несмотря на использование его в соответствии с условиями или характером договора, арендатор не несет ответственности за ущерб и повреждения и освобождается от обязанности платить компенсацию. Если причиной повреждения объекта аренды стало несоблюдение условий договора или нецелевое использование помещения арендатором, арендодатель получает возможность расторгнуть договор и потребовать компенсации от арендатора.

 

    Обязанности арендатора включают в себя также поддержание объекта аренды в исправном состоянии. В противном случае арендатор обязан уплатить компенсацию за ущерб и повреждения, причиненные объекту аренды.

 

Субаренда

 

    С согласия арендодателя арендатор имеет право сдавать третьему лицу в субаренду арендованное помещение. В этом случае основной договор между арендатором и арендодателем остается в силе, и арендатор обязан уплатить компенсацию за ущерб, причиненный объекту аренды по вине третьего лица. В случае, когда помещение сдано в субаренду без согласия арендодателя, арендодатель получает возможность расторгнуть договор.

 

Переход права собственности на объект аренды

 

    Переход права собственности на объект аренды по договору купли-продажи или залога, а также вследствие факта его дарения другому лицу не влечет недействительности договора; он остается в силе. Передача права собственности на сданное в аренду помещение не является основанием для расторжения договора.

 

Содержание арендованного помещения

 

    Ремонт переданного в аренду помещения обязан производить арендодатель, если иное не установлено договором аренды. При возникновении необходимости в ремонте арендатор обращается к арендодателю с просьбой производить его в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем обязанности по производству ремонта арендатор имеет право произвести ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта. Невозможность использования арендованного помещения по причине ремонта является основанием для требования уменьшить арендную плату или продлить срок аренды.

 

Несколько ситуаций, в которых допускается досрочное расторжение договора

 

    Если по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, объект аренды получил повреждения и произошло серьезное ухудшение его состояния, арендатор получает возможность потребовать уменьшения арендной платы или отказаться от ее уплаты. При полном разрушении объекта аренды, сделавшем невозможным дальнейшее выполнение договора, арендатору предоставлено право потребовать его досрочного расторжения.

 

    В случае, когда объект аренды представляет угрозу для безопасности или состояния здоровья арендатора, арендатор вправе в любое время потребовать расторжения договора. То обстоятельство, что при заключении договора арендатор был предупрежден об ухудшенном качестве объекта аренды, не является основанием для отказа на просьбу расторгнуть договор.

 

    Когда арендатор без каких-либо уважительных причин существенно нарушает сроки внесения арендной платы (не вносит или допускает задержки внесения арендной платы), арендодатель имеет право требовать от арендатора внесения арендной платы в установленный разумный срок. Если арендатор по истечении установленного срока не вносит арендную плату, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора.